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○郑州万象城的「彩虹」主题通道 @图源网络 #特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后） 郑州万象城、CallisonRTKL、苹果（中国）、郑州商业察看等，本文为「新商业LAB」原创内容，文中所运用图片如未标注，均为「新商业LAB」原创作品，原创不易，未经受权，严禁转载或运用！ 前言 在华润万象生活旗下的商业作品中，开业于2014年且作为全国第6座「万象城」购物中心的「郑州万象城」，似乎应是中流砥柱；但在企业官网以至在全网，有关该项目的报道并未几。相关于同期其他城市的万象城项目，郑州万象城的定位及业绩都较为尴尬。 今年8月来郑州市调时，LAB君看过二七商圈的丹尼斯大卫城、花园路商圈的正弘城、郑东CBD周边的熙地港等，以上商场的中庭都有品牌的快闪活动，商场的整体人气也更有氛围；但在硬件出众的郑州万象城，同期的商场中庭却较为冷落，商场人气也有待提升。
○当时郑州万象城的主中庭
○同期正弘城中庭的LONGINES浪琴表快闪店
○同期丹尼斯大卫城中庭的Marisfrolg快闪店 为何当年曾围挡众多重奢品牌的郑州万象城会沦落至此？项目到底阅历了怎样的波澜起伏？为何在2021年，华润置地会不惜代价地从银泰商业集团手中抢下位于郑州郑东新区的重要地块并决计打造高端定位的郑东万象城？华润在郑州的新项目能够东山再起吗？ 带着以上的众多疑问，让我们先从15年前的故事讲起。 #01 豪情万丈的华中支点 从武汉到郑州的转进 早在2007年时，积极探求全国市场的华润置地，将眼光投到了华中商业重镇武汉，后经过猛烈角逐，拿下了位于武汉CBD的大致量商住地块，计划以当时已大获胜利的深圳罗湖万象城（深圳万象城）为底本，打造华中首座「万象城」城市综合体。
○深圳万象城夜景图 @图源网络 但是，2008年席卷全球的金融危机，也让国内房地产市场如履薄冰。华润置地在重复测算投资回报周期并尝试其他处置计划无果后，最终在2年后退出了该项目；而此番博弈，也招致其后较长一段时期里，华润置地在武汉市场的展开停滞不前。 而极具前景的华中市场，依然让华润置地「梦魂环绕」。在2010年，华润置地「借道」被己方收购的深国投，首进同在华中区域的郑州，就不同凡响地拿下了位于城市最中心区域的二七商圈地块。华中首座「万象城」城市综合体，最终落子郑州。
○郑州万象城一期项目俯瞰效果图 寄予厚望的商业标杆 2010年前后的郑州市场，早已走出「中原商战」的阴影，城市商业也呈现全面复苏的良好态势；但在当时的郑州，传统的百货商场依旧是主流，特别是在引领性的高端市场，并无高质量、大致量、全业态的新型购物中心，华润置地也正瞄准了这一市场空白。
○丹尼斯百货人民路店是当时郑州为数未几的高端百货商场 @图源网络 在郑州商业资源最集中的二七商圈，也是二七区与金水区的交界地。商圈南部的二七区有城市地标「二七广场」，在上世纪末的「中原商战」中，周边正是独领风骚的城市商业坐标；但进入新世纪后，二七广场周边的商场已显陈旧，整体人气也下滑明显。 得益于丹尼斯百货人民路店的引领作用，商圈北部金水区周边的商业展开不只进步迅猛，还有多个待入市的新项目。如此趋向，却也使整个二七商圈逐步堕入「南北失衡、空间割裂」的局面。 华润置地在二七区选定的位于民主路与解放路交汇处的地块，也阅历了印象城、华彩城的「魔幻」转变，原商场在建成仅5年后即被全部撤除，以成就更高定位的新项目。当时，郑州万象城也成为改善商圈结构、提升郑州商业整体水平的最大希冀。
○二七商圈当时的商场散布（新商业LAB制图，仅供参考） 初期的郑州万象城，是规划有商业、办公、酒店、住宅、公寓等物业组合的大型城市综合体，规划总体量达80万㎡，中心组成是一座商业体量约20万㎡的高端购物中心，这也是郑州前所未见的、对标深圳万象城及杭州万象城的顶级重奢商场。
○郑州万象城一期商业的效果图，留意标出的LOUIS VUITTON及PRADA的门店位置
○2010年开业的杭州万象城也是分期建成的大型城市综合体 @图源网络 全力应战的竞争对手 华润置地高调入局郑州市场，也惊醒了本地的商业巨头「丹尼斯集团」（以下简称丹尼斯）。在2007年，丹尼斯就以当年「全河南最贵的地价」，分三次拿下了位于二七商圈金水区一侧的商服地块；但不时作为贮藏项目，并未开工树立。 到了2012年，在建中的郑州万象城既明白了重奢定位，且已在积极联络多家具有号召力与影响力的国际一线品牌。深感要挟的丹尼斯，随即全速启动了与郑州万象城「近在天涯」的新高端商业项目「丹尼斯大卫城」，项目总体量约40万㎡，商业体量达26万㎡。
○丹尼斯大卫城的商业体量比郑州万象城购物中心更大 当时的丹尼斯总经理蔡英德很直白地对外发声「王任生董事长对丹尼斯大卫城的定位就是百年老店，并要借助这个项目，据守和捍卫丹尼斯在河南商业的抢先位置」。 从那时起，郑州万象城及在郑州的华润置地，正式迎来了超出一切人想象的「高强度全维竞争」。 往常回头来看，郑州万象城的降生略有些偶尔，更充溢迂回，以至还有「若无万象城，就无大卫城」的宿命；但无论如何，郑州万象城的呈现，的确大幅提升了郑州城市商业的整体竞争力，即便市场也或有「既生瑜，何生亮」的慨叹。 #02 高开低走的一退再退 迫不得已的分期树立 作为整个项目的商业中心，郑州万象城的商业总体量近20万㎡，建筑设计来自业界知名的「CallisonRTKL」，项目的整体规划及建筑格局与2012年建成开业的南宁万象城颇为相似。
○南宁万象城俯瞰图 @图源网络 受限于二期用地的建筑尚需拆迁，同时也为了缩短工期，以在「战鼓雷鸣」的二七商圈抢占先机，华润置地被迫采取了分期开发的方式；一期包含商业、办公、住宅等，购物中心的体量仅约12万㎡；二期包含商业、酒店、公寓等，购物中心的体量约8万㎡。
○项目早期的整体效果图，购物中心的整体规划形似一张「弓弩」 作为继深圳、杭州、沈阳、成都、南宁之后第6座开业的「万象城」购物中心，郑州万象城一期的商业体量却是最小的，且建筑格局及商业规划也不完善。为了占得「郑州首发高端购物中心」的先机，「一鼓作气」的华润置地固然略有费劲，依旧竭尽全力。
○俯瞰2015年之后的郑州万象城，可见「弓弩」短少了二期项目的半张「弓臂」 @郑州商业察看
○当郑州万象城一期刚开业时，二期地块的华彩城（前印象城）行将整体撤除 @图源网络 危机四伏的高光时辰 2014年4月，以近乎「急行军」的速度抢在丹尼斯大卫城之前启幕的郑州万象城，开业当天就迎来超越10万人次的客流，即便商场的整体空间略显局促，部分细节也有待完善，一流的硬件设备也让郑州市民眼前一亮，一众首进品牌更是让市场赞扬不已。 当时，郑州万象城的整体开业率高达90%，不只引入了消费者熟知的中高端品牌，商场一楼更围挡了PRADA、BURBERRY、DOLCE&GABBANA、EMPORIO ARMANI、VERSACE、ETRO、MCM等众多一线大牌及轻奢品牌组成的国际名品阵容。
○当时PRADA等一线大牌的围挡甚为醒目 @郑州商业察看 2014年8月，作为商场四大主力店之一，百盛百货旗下的高端新作「金标百盛」终于开业，又进一步提升了郑州万象城的奢华气质。 2015年1月，首进华中的「Apple Store 批发店」落户郑州万象城，再度引发全城热潮；作为全国稀有的开在商场室内二楼的苹果批发店，运营方的投入力度不可谓不大，而苹果（中国）也被告知商场一楼还将入驻LOUIS VUITTON等重奢品牌。
○开业不久的苹果批发店郑州万象城店，依稀可见场内的PRADA围挡 @苹果（中国）
○苹果批发店开业当天摩肩接踵的郑州万象城 @图源网络 郑州万象城开业的首年，既坚持较高人气，也有出色成果，在2014年期末，项目的出租率达94.7%，租金收益达1.03亿元，全年销售业绩超越10亿元；似乎，项目不只交出了一份称心答卷，更开启了一条上升之路。 但是，高光之下的郑州万象城，也并非诸事皆顺；相反，随着第二年丹尼斯大卫城的开业，项目既要面临外部绝后的竞争压力，也亟需处置自身的开业率较低、短少体验业态、场内热点缺乏、客流持续下滑、金标百盛表示不佳等多重问题。 接踵而至的连续打击 反转总是令人猝不迭防。2015年9月，开业仅一年的金标百盛黯然撤场，不只刷新了百盛百货进入内地市场以来的「最快关店纪录」，让这位外资百货大佬颜面尽失，也令郑州万象城尴尬不已。究其缘由，一则是终间设计的缺失，二则或许是竞争对手的压力。
○当时的金标百盛，既没有一楼入口，店内连品牌都没有招满 @图源网络 金标百盛的撤出，还只是一个开端。由于众所周知的缘由，即便郑州万象城竭尽全力，一楼围挡的国际一线大牌也一直无法开店；讽刺的是，更晚开业的丹尼斯大卫城，入驻的国际名品阵容却愈发齐整。国际大牌关于郑州万象城的自信心，发作了基天性的动摇。
○最初已计划入驻郑州万象城的LOUIS VUITTON，最终进驻了丹尼斯大卫城
○最初在郑州万象城围挡，最终却出往常丹尼斯大卫城的BURBERRY 更严峻的是，商场一楼的冷落逐步蔓延到其他楼层，既令招商工作堕入停顿，也迫使场内品牌持续流出；周边糟糕的交通状态及短少细节的物业管理，又进一步加剧了郑州万象城的「恶化速度」。
○时至今日，郑州万象城的物业管理也一言难尽（摄于2022年8月）
○郑州万象城周边破损的路面及随意堆放的建筑资料（摄于2022年8月） 随后几年中，其他城市同期开业的同类万象城购物中心，以不时增长的销售业绩与持续增强的品牌阵容，逐步长大为所在城市的「商业领航者」；而曾被寄予厚望的郑州万象城却泯然众生，华润置地以至多年再未发布郑州万象城的销售业绩。 在郑州万象城的谷底时辰，来自华润置地的2017年半年报显现，项目的平均出租率跌至80.5%，同比下滑7.4%；半年租金收入为0.486亿元，同比下滑4.7%。同期，南宁万象城的平均出租率为99.5%，半年租金收入为2.715亿元。两者差距之大，令人咂舌。 逆境之中的调整提升 固然被先下手为强的本地竞争对手超越，且在步步紧逼之下一退再退，以至遭遇「滑铁卢」式的波折，但郑州万象城并未采取争锋相对的激进伎俩，更没有「彻底躺平」，而是经过深思后，及时明智地采取了定位调整，持续补齐自身短板，不时突出差别优势。 从2016年开端，郑州万象城面向亲子家庭及年轻人群，发力引入儿童业态及潮流批发，Meland儿童长大乐园、LEGO乐高、滔博运动等先后入驻。 针对场内短少氛围的问题，项目在B1层打造出具有在地文化氛围的「9站台」主题街区；并在细节效劳上也持续精进，时至今日，郑州万象城的人性化效劳不只抢先于本地其他商场，也树立了良好的顾客口碑。
○「9站台」主题街区盘活了B1层的整体氛围
○主题街区入口处的主题火车头
○主题街区内的在地文化元素
○主题街区内的场景
○郑州万象城场内提供的儿童手推车效劳
○场内的mixclub万象会会员中心 在2017年，郑州万象城在硬件、文化、品牌等维度继续发力，升级了外立面，更新了停车场管理系统等；并接连举行了回味老郑州摄影展、复古市集、环球美食节等契合本地客群又开辟国际视野的多元活动；还引入了郑州首家西西弗书店及托马斯体验店等。 ○郑州首家西西弗书店
○郑州首家托马斯体验店开出的小火车 到了2018年，随着管理层的变更，项目彻底转向轻奢及潮流定位，SANDRO、GIADA、Theory、Marie Elie、CURIE等品牌衔接入驻，郑州首家星巴克臻选店也于次年开业，分离已成气候的亲子氛围及产出业绩的腕表区，郑州万象城终于在2019年完成了大逆转。
○2018年入驻的Marie Elie
○2018年入驻的CURIE
○盛时表行受权销售有ROLEX、OMEGA、BAUME&MERCIER、TUDOR等知名腕表品牌
○2019年入驻的星巴克臻选店位置极佳 在华润置地2019年半年报中，郑州万象城期内销售业绩同比增长38%，以至被华润置地列为近年来销售业绩显著改善的购物中心之首。同年，郑州万象城二期终于启动，项目缺失多年的那半张「弓弩」、商场盼望已久的业态及主力店等，都已在路上。 即便在历经疫情考验的近几年，郑州万象城的业绩也坚持稳定增长。在2021年，郑州万象城的全年业绩达18.5亿元，同比增长9.5%，全年客流达1400万人次。关于一座「历经坎坷」的次高端定位、体量仅12万㎡的万象城购物中心而言，如此成果已属难得。
○郑州万象城主入口近照
○郑州万象城主中庭近照 在LAB君来郑州市调后不久的2022年8月底，郑州万象城一楼中庭就迎来了极具市场号召力的全球美妆汇合店「HARMAY 話梅」 限时快闪店，并立刻成为汇集全城年轻人的潮流热点；或许在不久之后，我们会在郑州万象城看到HARMAY 話梅的高颜值门店。
○2022年8月20日空降郑州万象城的「HARMAY 話梅」 限时快闪店 @图源官方 回想开业至今的8年进程，项目有过高光时辰，也曾滑入低谷，再触底反弹，直至完成业绩逆转；而让LAB君感悟最深的是，郑州万象城虽未打败强大的竞争对手，但却经过不时深思、持续学习、及时改进等主动措施，走出了一条不时打败自己的不寻常之路。 #03 东山再起的郑东新局 「新项目」的亮点与局限 目前，包含商业、公寓等物业组合的郑州万象城二期正在树立中，其中购物中心的体量约8万㎡，项目的设计规划同样出自「CallisonRTKL」。 重新效果图看，作为「已迟到8年」的商业项目，新计划做了全面改进与细节提升，二期与一期之间经过多层空中连廊连为一体，既将补齐当年四大主力店之一的影院品牌，也将带来具有生机的年轻业态组合，更将成就「完整体」的郑州万象城。
○二期项目的整体设计更具质感
○二期与一期购物中心之间的空中连廊 由于竞争对手的存在，二期依旧无法在高化、女装等品类上有所突破；正在洽谈的HARMAY 話梅无疑是一手好棋，相似具有年轻、潮流、潮玩等标签的新批发品牌将是引入重点；但是，先前规划的君悦酒店已被取消，周边的交通状态依旧有待提升。 重中之重的郑东项目 平心而论，由于机遇已失，即便是「完整体」的郑州万象城，显然无法撼动丹尼斯大卫城在郑州乃至整个河南市场的商业引领位置，这关于志存高远但却在郑州「卧薪尝胆」多年的华润置地而言，显然也无法接受。 于是在2021年6月，我们看到华润置地持稀有的果断姿势，以溢价率超50%的高价，硬生生地从先前志在必得的银泰商业集团手中夺下位于郑东新区的商住地块；依据先前的拿地前置条件，该项目就是包含重奢商场、奢华酒店、高端办公等的「郑东万象城」。
○郑东万象城最新版的整体俯瞰效果图 而在距离郑东万象城不远处的高铁商务区东广场，华润置地携手本地国企郑新建投，在2018年就规划了集万象系商业、酒店、办公、住宅、公寓等的大型城市综合体「新时期广场」，项目总体量达120万㎡。
○新时期广场（NTP）的全景效果图 从地图上，我们能够直观看到，在郑东新区串联城市公共功用的金水东路沿线，有盘绕郑州东站的高铁商务区，也密集散布的河南省政府、河南省发改委、河南省交通运输厅、河南广电、河南自然博物馆、郑州图书馆、郑州美盛喜来登酒店等党政机关、各级机构、文化场馆、商业设备等。 我们能够发现，正好位于金水东路周边的郑东万象城及新时期广场，可谓坐拥完善交通配套及顶级城市资源。同时，郑东新区也是丹尼斯在郑州规划项目较少的区域，周边仅有定位含糊、较为过时且人气缺乏的丹尼斯七天地。
○金水东路周边的城市资源（新商业LAB制表，仅供参考） 从战略上看，华润置地近些年在郑东的一系列动作，显然经过周密谋划和精心规划，拿下郑东地块也绝非是暂时起意。当下，在竞争对手相对弱势的郑东，在极具展开前景的新中心区，华润置地以不同定位的「双保险」，具有了天时、天时、人和的制胜要素。 所以，在近两年的郑州市场，我们看到了再度醒悟的丹尼斯大卫城的「百般努力」，也看到了正弘城的「全力提升」，还看到了银泰商业集团的「不依不饶」，以至看到了尚未亮相的「新主角」郑东万象城在近期有意无意释放的「示弱信号」。 好像当年郑州万象城的呈现，大幅提升了郑州商业的整体水平；往常稳步推进的郑东万象城，即便还未开业，释放出的强者气场也已深化影响到整座城市的商业格局和展开节拍；不同的是，往常的华润置地已充沛了解竞争对手，也有足够时间对项目中止雕琢。
○在建中的郑东万象城幸福里项目 在LAB君看来，已在中原「卧薪尝胆」长达8年之久的华润置地既不会急于一时，更不会仅止步于一座次高端定位的「平淡之作」。 当年在哪跌倒的，往常就应该在那再站起来； 郑州万象城未竟任务，交到郑东万象城手中； 即便对手看似如此强大，何妨再度勇闯天涯？ |
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