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3月，是成都楼市标记性意义的一个春天。 第一，麓湖清水房价破4万； 第二，宸嘉·嘉佰道正式亮相。 嘉佰道，我是不熟习的，但听说老朱在武汉看过他们开发的项目。最近，后台很多粉丝也提问嘉佰道。粉丝的问题主要是三类： ①项目的专业位置如何？ ②估量市场反响如何？ ③客户置业逻辑是什么？ 上周四，我带着后台读者的问题专访了老朱，从嘉佰道的行业位置——市场位置——富人置业逻辑三个角度着手，细致剖析了嘉佰道这个项目。 （我本以为全文5000字能够搞定，结果，老朱太能说了，成稿文字超1.3万字，全文共分四个章节，最终6811字，深度阅读需求19分钟。以后假如有甲方请老朱培训的话，请把时间准备够） 1、初识嘉佰道 2、再鉴嘉佰道 3、谁爱嘉佰道 4、老朱有话说 01 初识嘉佰道 2个专业 VS 2个聪明 热巴：老朱，很多粉丝在后台留言，让你谈谈对嘉佰道的见地，你去看过吗？ 老朱：我去看过。 热巴：你觉得这个盘怎样样？ 老朱：外行看繁华，内行看门道：嘉佰道算得上成都楼市近十年来最专业的项目之一。脚踏实地说，这是一个特别专业的公司，做得比我想象的要好。 热巴：有哪些是值得同行学习的呢？ 老朱：坦白说，嘉佰道的专业体往常两个中央——价钱设计和模范间展示，这是值得同行学习的。 它的价钱设计和麓湖是一个级别的专业水平。价钱设计的专业度是什么意义呢？就是它完好完成了一个高端地产项目的朴素品定价逻辑。 什么叫价钱设计？ ——听说特别贵，买了以后觉得没有那么贵； ——观众觉得牛，真正的买家觉得特别低价。 这是一个很顶级的价钱设计方式。 嘉佰道单价5-8万/㎡，99%的人听到这个价钱，会觉得它是豪宅。不论他买不买得起，他喜不喜欢，他都知道：“嘉佰道特别贵，是成都的豪宅。”
▲嘉佰道实拍图 价钱设计有什么益处呢？ 他会让嘉佰道处在市场C位，成为公众行动的焦点。由于，任何行情下，市场永远都只关注那些最贵的、最潮的豪宅。 嘉佰道一出来，5-8万/㎡的价钱，简直一切在成都搞房地产的人，都要去一探究竟。 由于价钱高 社会的关注度会不时存在。 由于价钱高 业主有尊崇感，买嘉佰道的房子会被取得关注和认同。 好比说你开法拉利，固然99%老庶民都不知道开这个车有什么益处，坐起来觉得怎样样。但他会下认识就会觉得你特别凶猛，你特别有钱，未来嘉佰道也是这样一种谈资。 买不起的人对他会有很大的羡慕感，向往感，真正买得起的人，会发现他的房子似乎也没有那么贵。 为什么嘉佰道没有那么贵？ ① 单价很高，总价很低 嘉佰道有很多60㎡的房子，就算5万/㎡，总价约300万。 实践上，300万在成都锦江区、高新区属于入门级的预算。关于富人而言，300万可能就是买块手表而已，连辆车都买不起。实践上，嘉佰道的总价门槛并不高。 ② 赠送率大 嘉佰道不少户型，都有较高的赠送率。 好比他人问我：“老朱，你家门口多少钱？”“六七万。”实践上我很分明，实得算下来只需四万块钱，买家会觉得自己买的特别低价。 ③ 价钱并非楼市天花板 从成都楼市来看，一切买得起这个级别房子的人都会很分明，往常D10的高区，文儒德、中海城南壹号、誉峰，银泰中心、麓湖等，8万到10万的房子，在成都其实并不是个例，也不是价钱的天花板。 嘉佰道最聪明的一点就在于它的价钱设计，中国很多开发商完整还不懂。 你有没有发现—— 不买的人，听到价钱以为它是豪宅； 行内的人，由于价钱会对他倍加关注； 要买的人，怎样算怎样低价。比银泰低价、比文儒德低价、比D10低价，算下来实得四万多，总价还不如一块手表的钱。 这就叫：全城皆知的豪宅，实践上买的人觉得特别实惠。 嘉佰道第二个专业点在于其模范间的设计。他属于成都楼市差未几近10年来模范间设计最专业的一个公司。 我们去踩盘，我们通常会说这个模范间做得—— 特别高档：大理石满铺； 特别奢华：全朴素品家具； 特别浪漫：有超大露台； 但你有没有发现，嘉佰道这个模范间，我们刚才说的他都没有。 大阳台？没有； 大理石？有，不算多； 朴素品家具？有，没那么夸大。 那他模范间的专业体往常哪里呢？ 他做了五套模范间，小到60㎡，大到300㎡，从窗帘、家具、软装、硬装、沙发、餐椅——全部纯白，就这一点。我看了以后觉得特别震动。 普通我们去讨论一个模范间都会说，这是芬迪的，这是范思哲的。嘉佰道怎样说？它是纯白的。 纯白的益处有两个—— ① 让房子显得特别亮。 这样能有效地掩盖它的层高缺乏这个特征。由于往常很多豪宅起步层高都是3.6米，3.9米以至4.2米。嘉佰道的层高是十分没有优势的。 但他用这种纯白色的软硬装一体化设计，一下显得房间特别亮，让他的房子显得不是那么矮。 ② 让这栋楼显得特别有仙气。 一个男人，穿白皮鞋、白裤子、白西装，就会显得不外日子。女生穿一席白色长裙，给人觉得仙气飘飘。由于有一点点灰，它就会显得很脏。 那么嘉佰道这个仙气为什么这么重要呢？从晶蓝半岛到莲桂南路，这片是最具有烟火气的一个中央。但是嘉佰道做出了一种完整不食人世烟火的作风，他这种白色的东西会让人进入一种抽离感。
▲嘉佰道夜景实拍图 所谓仙气，所谓抽离感，你走进去能完整被这种美感动。 到哪儿买菜，到哪儿读书，到哪儿做饭，到哪儿晾衣服……这些我们生活当中充溢烟火气的场景、需求、元素，在他的白色模范间里面一下就全部忘掉了。 就像拍婚纱照一样，人一辈子可能只穿一天的婚纱，8万块买回来穿一天，但是他觉得特别值得，他能把你从整个生活的一切东西抽离出来，而这些需求抽离的东西刚好是嘉佰道缺乏的一面。 嘉佰道很分明自己的弱项，那么这些弱项它怎样逃避？它让你抽离出来。 所以我觉得他特别专业的一点，用一个纯白的模范间处置了他的物理上的短板；同时，它这种一白到底婚纱式的模范间，处置了它整个的项目所存在的生活方式，生活体系化不够的全部缺陷。 一个模范间的发明性处置了这个项目的一切问题，而且会给大部分看房的女性产生了洗脑的画面效果，我觉得这叫专业。 热巴：专业我们分明了，很少有人形容开发商用聪明感，那么嘉佰道到底聪明在哪儿呢？ 老朱：我觉得他有很多很聪明的中央，好比他的电梯口，由于它的层高不高，它上面全部做成镜子，让你走进来觉得向上看它是有光的，你就没有那么压制。电梯口的那个墙面，它全部用BV编织。这些编织纹，一看就觉得有朴素品觉得。 它设计弧形的门，你说那些东西有没有价值？对寓居而言没有任何价值，但对传播特别有价值。普通人去看房子要发朋友圈，他弧形门的辨认感会特别强，一眼就能看出在哪里，所以这个点很聪明。
▲嘉佰道实拍图 还有一个我觉得他比较聪明的中央就是他在另外一栋没卖的楼里面的大厅里面做了一个画展。 画展这个行为我为什么会以为很聪明呢？你看我们普通人去售楼部看房子，是先被电视洗脑、被视频洗脑、被置业说辞洗脑。
▲嘉艺术实拍图 但是嘉佰道不会用这些来帮你洗脑。他让你看艺术展，看画它有两个益处。 ① 环境抽离 他会把你从理想生活当中抽离出来，好比说看盘的两口子可能正在为小孩转学的问题吵架，但是你走进一个画廊里面，你忽然就会觉得你不能再讨论上学的问题，由于你需求严肃、严肃、收心，所以他得有很好的抽离感。
▲嘉艺术实拍图 ② 价钱对比 那里面很多画都值三四千万，周春芽桃花在里面最少值一两千万。你看完一两千万的东西，你再去看五六百万的房子，你都会觉得它特别低价。
▲嘉艺术实拍图 就像买东西，你先去看一个爱马仕的包，30万，但是你从爱马仕出来再去看lv，2万块钱的包，你就觉得太低价。但假如你先去看lv的2万块钱包，你会觉得很贵。所以它这个价钱洗脑，我觉得这也算特别聪明的一点。 你走进去，先看个画3000万，然后你再去看他的模范间，假如他通知你这个楼盘最大的房子才1600万，你忽然就会发现，这么大个房子还没有楼下这个画值钱。 02 再鉴嘉佰道 成都楼市的四感楼盘 热巴：不说不知道，原来嘉佰道的现场还有这么多踩盘时“看不见”和“没留意”的中央，那你觉得这个项目最凶猛的中央在哪儿呢？ 老朱：在我看来，嘉佰道很凶猛的是：他用自己2个专业和2个聪明，把这个房子做出来了四个觉得—— 价值感 房地产最大的价值是财富价值。 关于豪宅来说，财富价值不只仅是房产涨价，而是能够经过房子能够抵御周期、抵御通胀，同时也是家族符号、传承、自信、底气，给运用者带来自豪、威严，经过房子的站台，业主和业主家族有身份认同。 层次感 所谓对价的标尺、贵的符号，是买卖双方、社会公众、媒体等各方，对项目层次达成的共识。如何达成这种共识？找到参照物。用全世界都熟习的语境，比复杂的堆砌、华美的辞藻更高效。譬如，跑步机中的劳斯莱斯。 辨认感 豪宅的昭示性，体往常建筑、幕墙、泛光照明等，在片区内能够一眼被看到，并且有美感。 大面积玻璃幕墙的立面、流线型建筑外轮廓、为城市带来了新的容颜；让项目在一片普通住宅建筑中脱颖而出，并且比仿石漆更具耐久性、抗腐蚀性。
▲嘉佰道实拍图 很多很贵的房子你能说起来但你没有印象，好比说中大文儒德，房子多少钱一平米？10万块钱一平米！房子长什么样子？不知道。 但是你说嘉佰道8万块钱一平米长什么样啊？这个就容易成为谈资。无论是外面的两栋塔楼，还是它里面的那个拱形的走廊，还是嘉艺术展览。你马上就会有很多画面记忆，这叫辨认感。 时兴感 其实麓湖麒麟汇、云龙阁等很多房子都做出了很好的辨认感，但是他们没有时兴感。嘉佰道的艺术展、园林，模范间的颜色、电梯轿厢的设计，BV包材，会让你觉得这里很时兴。
▲嘉佰道实拍图 过去20年，成都把房子做出价值感的企业很多，好比卡地亚、中海、誉峰，麓山麓湖，房子看上去都很贵。做出来辨认感的房子其实未几，麓湖黑珍珠，誉峰的楼王，D10模范间，差未几就这几个。 在成都，一看就很时兴、就很国际、很有范儿、很潮流的房子，目前为止，嘉佰道算无独有偶。
▲嘉佰道周边实拍图 这四感在房子上是特别难统一，由于有些房子让人觉得很值钱，稳健有余但千篇一概，可嘉佰道偏偏全部都做到。 热巴：朱总，你不吝赞誉说了这么多他的专业性、他的聪明性，还总结了他的四感价值，那假如总分100分的的话，你给他打多少分？ 老朱：从展示和设计来看，满分100，它能够打到90分。但假如作为一个房地产项目而言，我觉得能够打80分。 热巴：你觉得这个项目能红多久？ 老朱：在今天和当下的语境里面，嘉佰道特别火。简直我身边地产界的都去看了。很多朋友要么也去看过，会问我的意见怎样样，要么也会打电话约我去看。肯定是红透半边天。 人家会红多久？我个人觉得在成都市面上，它最少还能够再红两年。由于成都两年之内，在主城区大约率不会呈现比他更贵的新房。由于没有人会比他贵，所以就不会有人比他成为焦点，关注度更高。 两年之内，外地人来调查，朋友之间聊天，大家永远会聊那个最贵的。万一市中心忽然呈现更贵的房子，那就不一定了。 我们最近在帮人家做一个顾问的项目，可能房子会8万起，300㎡大户型起步那种房子，届时他的风头必定被抢。但从我目前控制的状况，两年之内主城区是不会有超越它房价的产品。 03 谁爱嘉佰道 买家即爱家 热巴：其实你刚刚也提到了很多东西，从楼市的角度、从专业的角度、从看盘人的角度来讲的。那假如作为有钱人呢，他们会不会喜欢这个项目，或者说有钱人到底洗砦篚样的项目？ 老朱：这个房子目前为止曾经具备了感动有钱人的一切条件： 它足够贵。 富人买东西只买贵的，不买对的，特别是在买房子、买车、买手表这个话题上。你说看时间最准，那可能是苹果手机，但是有钱人买理查德米尔，随意都要值几百万。由于他很贵，有钱人一定会喜欢他。 它很实惠。 富人有钱但他并不会傻，三四百万买卖风险也不是零，但嘉佰道很实惠，缘由上面曾经说了。 它知名度强。 “你住哪儿？” “我住嘉佰道。” “能够的嘛。”
▲嘉佰道实拍图 你看，嘉佰道特别有名，而这个有名被人提及、被人认可，是富人最喜欢的一个东西。嘉佰道曾经有讨好富人的一切标签。 热巴：我们前面聊这个房子，你说它很有仙气，那你觉得假如把嘉佰道比作一个人的话，你觉得它像谁？ 老朱：对，它有一股仙气。所谓的仙气是什么呢？我们刚才说就像一个女生穿一个婚纱，就是你会觉得她是天使，你不会想他是个女人，她具有性的一面。 那么这种有仙气的房子在世界范围内看，像奥黛丽赫本。假如放中国，像十年前的李宇春。往常那国际大牌老板都特别喜欢李宇春，就是李宇春叫做女人觉得她很时兴，男人也觉得他很时兴，她不会给你产生性联想。 其实你看国际上很多的那些时装界的模特，都是这个样本，就是看上去让你产生了无性感，所以它具有一股仙气扑面而来。 在成都这样一个全国最充溢生活气息、最充溢烟火气的城市里面，嘉佰道能够在这里面消费出来一股充溢仙气的房子，其实这个也是让成都楼市会眼前一亮的中央。 热巴：那假如再把它比作一辆车的话，你觉得它属于哪一个量级？ 老朱：豪车也分很多种：劳斯莱斯，一看就特别有威严感，他很有资产感，但他特别不时兴（劳斯莱斯幻影稍微好一点）；法拉利它很有辨认感，很潮流，但他没有价值感，法拉利怎样都像富二代，给人觉得不稳健。 我这样夸他会有一点点恶心，其实它有一点像我特别喜欢的一款车——宾利欧陆GT。
▲宾利欧陆GT 图据网络 一款特地消费给女人开的敞篷车。欧陆GT在宾利里面也算很贵的级别。你把他门一拉开，你完整会觉得那里面就有一种奥黛丽赫本的觉得，你自己的车，你自己手摸方向盘，你都担忧把她摸脏了，它里面充溢了仙气。它玫瑰红的椅子加纯白的饰面，你就会觉得你的衣服、你的包、你的手会不会把它碰脏了那种觉得。 所以嘉佰道就很像宾利欧陆GT，买家就是爱家。 热巴：那你觉得嘉佰道卖得掉吗？ 老朱：我不判别这个项目能不能卖掉，房地产90%靠天吃饭。楼市疯了，那谁都卖得掉。 但他做的充溢了仙气，就会产生一个结果，团队特别容易会自我感动，就像一个女生她老穿婚纱，不脱她就不好做饭，但不可能天天穿婚纱过日子。 你让消费者来看你房子时分，他只看一个小时，能体验那种仙气感。但是作为开发商的团队而言，不能自己穿婚纱上班，不能有仙女感，那还是每天要有报表，有PPT，有很专业的销售的路数。爱马仕、茅台他们这么翘，也都是有销售战略的。 热巴：你说嘉佰道的这些优点，也提及对他的担忧，那假如我们拉通来看，就成都楼市整个楼市来看，你觉得他在楼市历史位置会是什么？ 老朱：我2000年开端碰这个行业，就这个项目在成都楼市的历史上肯定会被记得一笔。 太远的项目我们就不说了，就说最近10年以来，亮相就能引发全城关注行业惊动的项目—— 誉峰：360㎡楼王模范间，一户一泳池，简直业界倾巢出动； 望江名门：无边沿泳池对着望江公园，那个也是无比的震动很多外地人； 麓湖黑珍珠：8000万的别墅，当时看房要乘坐游艇，穿过一座湖。他看房的动线，还有当时那个房子的价钱以及它的设计、它的家具，特别震动； 湛蓝卡地亚：湖景亮相的时分，给人的觉得那个湖曾经在那长了20年，他把一个景观的湖，做得体系圆满成熟，成为业界谈资； 花漾锦江：李伟珉操刀的“最美模范间”简直是每天接待很多都是同行的调查和外地人过来调查； D10：43楼模范间亮相，很多成都人第一次走到那么高模范间，能看太古里，能看龙泉山，一览众山小。 这10年来，嘉佰道的亮相算第七个能抵达惊动成都这个水准的项目。 很多人来围观，围观后遭到震动。 所以他也算成都这十年来最值得看的七大楼盘之一。回到最初，假如从我们同行来看嘉佰道，到底是看什么？ 第一， 这个公司足够专业。 第二， 这个公司足够聪明。 假如就这个项目来看，它是目前为止在中国范围内，最具有仙女气质的一个楼盘。他身上飘满了一股仙气，而这个充溢了仙气、不完整不食人世烟火的房地产项目，居然落到了全国最具有烟火气的成都，落到全成都最具有烟火气的莲桂南路。
这个反差和抽离，就是嘉佰道。 老朱有话说 采访完了，热巴问我，富人买房都不思索功用吗？ 不只是买房，在一切的消费范畴，富人和普通人的消省心理完整相反。普通人消费的是功用，富人消费的是身份。 普通人消费商品是经过消费行为来满足自己的需求，好比昨天心情不好，借酒消愁；今儿心情高兴，把酒言欢。再如，普通人买这个面包，是由于奶油多特别好吃；买这个楼盘，是由于离学校特别近，都是由于功用而下单。 所以越普通的人越不容易富的缘由在于他花300万买个房子，只是满足了他的一个生活的功用，那么这个房子对他而言就叫消费品。 什么叫消费品？消费以后就变成了废品，满足生活功用，它就被你耗费掉了。 但是富人消费东西不是这样的，你买一个百达翡丽100万，两年以后可能会值200万。你戴一个百达翡丽，你人会变得更自信，你可能会交到更有钱的朋友。你花100万买个表，他可能会让你认识一个值1000万的朋友，结果你做生意赚5000万。 像嘉佰道这个房子是一样的，房子一旦进入了高端豪宅这个范畴。 第一，它保值； 第二，它升值； 第三，听起来很贵。 假如这个项目卖得好的话，未来就会有很多人说住嘉佰道这哥们混得特别好。而不是说住嘉佰道，楼下吃面特别方便，小孩念书特别方便。 所以你看，一个商品会标注它一个社会身份，消费结果完整不同。 |
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